Bóng bóng bất động sản sẽ trở thành rủi ro lớn làm suy yếu nền kinh tế của Hàn Quốc

Lo ngại về bong bóng giá bất động sản (bong bóng) đang gia tăng cả trong và ngoài Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc. Bong bóng bất động sản, bao gồm cả nợ hộ gia đình, gần đây đã tăng lên 1.850 nghìn tỷ won do giá nhà tăng cao, đã nổi lên như một rủi ro lớn nhất đối với nền kinh tế Hàn Quốc.

Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) vào ngày 30, Chỉ số Lỗ hổng Tài chính (FVI), cho biết mức độ mất cân bằng tài chính trong quý 3 năm nay, là 56,4. FVI càng cao, tác động càng lớn đến nền kinh tế Hàn Quốc trong trường hợp khủng hoảng xảy ra trong tương lai. FVI trong quý 3 năm nay giảm nhẹ so với quý trước (59,2), nhưng nó đã vượt quá mức trung bình dài hạn (31,3) kể từ năm 2010 rất nhiều. Sự mất cân bằng tài chính tích lũy đã nổi lên như một yếu tố chính sẽ cản trở tăng trưởng trong tương lai.

Trong số FVI, chỉ số lĩnh vực bất động sản là 100, cao nhất kể từ năm 1996 khi số liệu thống kê bắt đầu được tổng hợp. Nó tăng 2,77 điểm (p) so với quý trước (97,23). Chỉ số cho biết giá bất động sản đã tăng bao nhiêu so với tốc độ tăng của tổng sản phẩm quốc nội (GDP), với giá trị thấp nhất được đặt là 0 và giá trị cao nhất là 100. Càng gần 100, bong bóng bất động sản càng lớn.

Chỉ số lĩnh vực bất động sản được tính toán bằng cách xem xét tỷ lệ giữa giá nhà ở trên thu nhập, mức tăng giá nhà ở và tỷ lệ tăng cho thuê thương mại quy mô trung bình đến lớn. Việc chỉ số này đạt mức cao nhất mọi thời đại được hiểu là sự đánh giá quá cao về tổng thể bất động sản, chẳng hạn như nhà ở và trung tâm mua sắm.

Điều này trái ngược với thực tế là chỉ số FVI đối với trái phiếu và cổ phiếu đã giảm xuống lần lượt là 60,7 và 50,7 so với quý trước. Điều này được hiểu là sự mất cân bằng tài chính đã tích tụ xung quanh thị trường bất động sản phát triển quá nóng.

Một quan chức của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cho biết "Chỉ số dễ bị tổn thương tài chính giảm nhẹ trong nửa cuối năm nay nhờ tăng cường quản lý nợ hộ gia đình và nâng lãi suất cơ bản, nhưng vẫn ở mức cao hơn những năm trước. Sự mất cân bằng tài chính ngày càng sâu sắc do giá bất động sản tăng và nợ hộ gia đình tăng vọt."

◇ “Trong trường hợp có cú sốc kinh tế, giá bất động sản sẽ giảm mạnh dẫn đến kinh tế tăng trưởng âm”

Vấn đề là, trong tình trạng mất cân đối tài chính nghiêm trọng như vậy, nếu các cú sốc bên trong và bên ngoài được áp dụng, nền kinh tế có thể tăng trưởng tiêu cực do tiêu dùng và đầu tư thu hẹp cùng với việc điều chỉnh giá tài sản. Trong 'Báo cáo ổn định tài chính' công bố ngày 23, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc cho biết: "Trong tình trạng mất cân bằng tài chính hiện nay với bong bóng bất động sản, nếu một cú sốc cực độ xảy ra với xác suất 10%, tốc độ tăng trưởng kinh tế của Hàn Quốc có thể giảm xuống -3 % sau một năm.

Cùng với sự phát triển quá nóng của thị trường bất động sản, nợ tư nhân, bao gồm nợ hộ gia đình và nợ doanh nghiệp, cũng tăng lên khoảng 3342,7 nghìn tỷ won, gấp 2,2 lần quy mô nền kinh tế có thể xảy ra cùng một lúc.

Theo Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, nợ hộ gia đình đã tích lũy ở Hàn Quốc trong 16 năm kể từ cuộc khủng hoảng thẻ tín dụng vào đầu những năm 2000, đây là một hiện tượng bất thường trên toàn thế giới. Do nợ hộ gia đình đã tích lũy trong một thời gian dài, nên không thể loại trừ khả năng xóa nợ trong tương lai và do đó giá nhà ở sẽ giảm. Theo phân tích của BOK về số liệu thống kê nợ hộ gia đình ở 42 quốc gia lớn kể từ những năm 2000, khoảng thời gian xóa nợ đạt 40%, và 23% trong số đó đi kèm với sự sụt giảm giá nhà ở.

Phân tích của BOK phù hợp với lý thuyết của chính phủ về "lý thuyết đỉnh giá bất động sản". Khi giá bất động sản không còn giảm nữa, thông điệp của chính phủ là chúng ta nên hạn chế mua để đề phòng giá tăng.

Lee Ho-seung, người đứng đầu văn phòng chính sách của Nhà Xanh, đã xuất hiện trên một chương trình phát thanh vào ngày 22 và nói, “Thị trường bất động sản hiện nay dường như đã đến điểm uốn. Nếu chúng ta chờ đợi thêm một thời gian nữa, sự đi xuống ổn định của thị trường có thể trở nên rất rõ ràng. Lãi suất, nợ hộ gia đình và giá cả tăng quá cao đang làm tăng rủi ro khi mua bất động sản."

◇ Cảnh báo “Nguy cơ bong bóng thị trường chứng khoán Mỹ sụp đổ”

Một số nhà kinh tế cũng dự đoán rằng thị trường tài sản toàn cầu quá nóng có thể lao dốc trong tương lai sau đại dịch COVID-19. Thị trường chứng khoán Hoa Kỳ đã có một sự bùng nổ khi các dòng tiền đổ vào thị trường chứng khoán trong bối cảnh lãi suất thấp.

Kim Young-ik, giáo sư tại khoa Kinh tế Sau đại học của Đại học Sogang, cho biết, "Khi lãi suất thấp và sự phục hồi kinh tế vững chắc, hiện đang hỗ trợ bong bóng giá tài sản, sẽ thay đổi so với năm tới, bong bóng thị trường chứng khoán Mỹ có thể sụp đổ. Điều này sẽ ảnh hưởng đến các thị trường tài chính trên thế giới, bao gồm cả Hàn Quốc."

Một số ý kiến ​​chỉ ra rằng dù giá nhà giảm mạnh hay tiếp tục tăng như hiện nay thì một đòn giáng vào nền kinh tế thực là không thể tránh khỏi.

Một thành viên của Ủy ban Chính sách Tiền tệ của Ngân hàng Hàn Quốc cho biết, "Tỷ lệ nợ trên thu nhập và tỷ lệ giá nhà ở trên thu nhập và tỷ lệ chênh lệch so với xu hướng dài hạn cao hơn đáng kể do sự tích lũy của sự mất cân đối tài chính trong quá khứ. Cần phải tiếp tục tập trung vào các chính sách tiền tệ giải quyết những rủi ro liên quan."

The đó, báo cáo của ngân hàng trung ương phù hợp với "lý thuyết đỉnh giá bất động sản" của chính phủ. Gần đây, Chính phủ Hàn Quốc liên tục tuyên bố giá bất động sản đã lên đến đỉnh và thị trường sẽ mở ra một bước ngoặt. Một số nhà phân tích tin rằng tuyên bố này của chính phủ và ngân hàng trung ương có thể mở đường cho một đợt tăng lãi suất chuẩn nữa trong khoảng thời gian tháng 1~2 năm sau.