Dữ liệu mới nhất cho thấy lượng giao dịch bất động sản phức hợp của người nước ngoài tại Seoul đã tăng hơn 10% chỉ trong vòng một năm.
[Ảnh=Yonhap News]
Đáng chú ý, thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ rệt về khu vực ưu tiên dựa trên quốc tịch, trong đó nhóm khách hàng đến từ Trung Quốc và Mỹ chiếm tỷ trọng áp đảo nhưng lại có "khẩu vị" đầu tư hoàn toàn trái ngược. Sự khác biệt này được cho là chịu ảnh hưởng bởi đơn giá mua, phân bố việc làm và các khu vực tập trung cư dân theo từng quốc tịch.
Theo dữ liệu từ Quảng trường Thông tin Đăng ký Tòa án công bố ngày 12, trong năm 2025 đã có 1.916 người nước ngoài nộp đơn đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với các loại hình bất động sản phức hợp như căn hộ, villa, officetel (loại hình bất động sản kết hợp chức năng văn phòng làm việc 'office' và không gian ở/lưu trú 'Hotel)') tại Seoul, tăng 10,94% so với năm trước đó.
Xét theo quốc tịch, người Trung Quốc dẫn đầu danh sách với 822 người, tiếp theo là người Mỹ với 585 người. Các vị trí kế tiếp lần lượt thuộc về công dân các nước Canada, Đài Loan, Úc, New Zealand, Nhật Bản, Anh, Nga và Việt Nam với 14 người.
Đi sâu vào bản đồ phân bố địa lý, người Trung Quốc ưu tiên lựa chọn các khu vực thuộc phía Tây Nam Seoul như quận Guro (145 người), Geumcheon (126 người) và Yeongdeungpo (95 người). Đây là những khu vực có đơn giá mua tương đối thấp, tập trung nhiều căn hộ dịch vụ officetel và villa quy mô nhỏ phù hợp để đầu tư sinh lời.
Ngược lại, người Mỹ lại đổ dồn sự chú ý vào "tam giác vàng" Gangnam bao gồm quận Gangnam (77 người), Seocho (70 người) và Songpa (52 người). Sự lựa chọn này phản ánh xu hướng ưu tiên các khu vực ven sông Hàn, nơi sở hữu hệ thống học khu cốt lõi và các khu chung cư thương hiệu cao cấp.
Chuyên gia bất động sản cấp cao Kim Hyo-sun từ Ngân hàng NH Nonghyup phân tích rằng, ngoài yếu tố giá cả, địa điểm làm việc và các khu định cư sẵn có của cộng đồng đồng hương đóng vai trò then chốt trong việc định hình xu hướng mua.
Trong khi người Trung Quốc đã hình thành các cộng đồng cư dân đông đúc tại Guro hay Geumcheon, thì sức mua của người Mỹ lại nổi trội hơn hẳn ở những khu vực có giá nhà đắt đỏ nhất thủ đô.
Tuy nhiên, sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn ngoại cũng dấy lên lo ngại về biến động giá tại các thị trường cục bộ.
Trong bối cảnh đồng Won suy yếu, bất động sản Hàn Quốc trở nên "rẻ" hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế, dễ dẫn đến tình trạng gom hàng và đẩy giá chào bán tăng cao đột biến trong thời gian ngắn.
Để kiểm soát tình hình, Chính phủ Hàn Quốc đã áp dụng hệ thống cấp phép giao dịch đất đai đối với người nước ngoài từ cuối tháng 8/2025 trên toàn khu vực Seoul và các vùng lân cận. Theo quy định này, người nước ngoài mua nhà đạt diện tích nhất định phải được sự cho phép của chính quyền, phải nhập cư trong vòng 4 tháng và cư trú thực tế ít nhất 2 năm, nhằm triệt tiêu các hình thức đầu tư chênh lệch (gap investment) hoặc đầu cơ ngắn hạn.
Kể từ khi chính sách mới đi vào hiệu lực, lượng giao dịch từ người nước ngoài trong năm 2025 đã bắt đầu hạ nhiệt, giảm từ 174 vụ vào tháng 9 xuống còn 127 vụ vào tháng 12. Dẫu vậy, các chuyên gia vẫn cảnh báo về kẽ hở pháp lý khi các loại hình phi nhà ở như văn phòng thương mại hay officetel vẫn nằm ngoài phạm vi quản lý của lệnh cấp phép.
Việc dòng vốn ngoại có thể dịch chuyển sang các loại hình này tại khu vực Tây Nam có nguy cơ kích thích giá thuê và giá bán tăng cao, gây áp lực lên các khu vực vốn là nơi hỗn hợp giữa dân cư và văn phòng.
Bà Kim Hyo-sun khuyến nghị cần phân biệt rõ mục đích cư trú và đầu tư, đồng thời xem xét đưa cả các loại hình officetel đang được sử dụng như nhà ở tại các quận như Guro, Gwanak vào diện quản lý để đảm bảo sự ổn định của thị trường.
Theo dữ liệu từ Quảng trường Thông tin Đăng ký Tòa án công bố ngày 12, trong năm 2025 đã có 1.916 người nước ngoài nộp đơn đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với các loại hình bất động sản phức hợp như căn hộ, villa, officetel (loại hình bất động sản kết hợp chức năng văn phòng làm việc 'office' và không gian ở/lưu trú 'Hotel)') tại Seoul, tăng 10,94% so với năm trước đó.
Xét theo quốc tịch, người Trung Quốc dẫn đầu danh sách với 822 người, tiếp theo là người Mỹ với 585 người. Các vị trí kế tiếp lần lượt thuộc về công dân các nước Canada, Đài Loan, Úc, New Zealand, Nhật Bản, Anh, Nga và Việt Nam với 14 người.
Đi sâu vào bản đồ phân bố địa lý, người Trung Quốc ưu tiên lựa chọn các khu vực thuộc phía Tây Nam Seoul như quận Guro (145 người), Geumcheon (126 người) và Yeongdeungpo (95 người). Đây là những khu vực có đơn giá mua tương đối thấp, tập trung nhiều căn hộ dịch vụ officetel và villa quy mô nhỏ phù hợp để đầu tư sinh lời.
Ngược lại, người Mỹ lại đổ dồn sự chú ý vào "tam giác vàng" Gangnam bao gồm quận Gangnam (77 người), Seocho (70 người) và Songpa (52 người). Sự lựa chọn này phản ánh xu hướng ưu tiên các khu vực ven sông Hàn, nơi sở hữu hệ thống học khu cốt lõi và các khu chung cư thương hiệu cao cấp.
Chuyên gia bất động sản cấp cao Kim Hyo-sun từ Ngân hàng NH Nonghyup phân tích rằng, ngoài yếu tố giá cả, địa điểm làm việc và các khu định cư sẵn có của cộng đồng đồng hương đóng vai trò then chốt trong việc định hình xu hướng mua.
Trong khi người Trung Quốc đã hình thành các cộng đồng cư dân đông đúc tại Guro hay Geumcheon, thì sức mua của người Mỹ lại nổi trội hơn hẳn ở những khu vực có giá nhà đắt đỏ nhất thủ đô.
Tuy nhiên, sự gia tăng mạnh mẽ của dòng vốn ngoại cũng dấy lên lo ngại về biến động giá tại các thị trường cục bộ.
Trong bối cảnh đồng Won suy yếu, bất động sản Hàn Quốc trở nên "rẻ" hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế, dễ dẫn đến tình trạng gom hàng và đẩy giá chào bán tăng cao đột biến trong thời gian ngắn.
Để kiểm soát tình hình, Chính phủ Hàn Quốc đã áp dụng hệ thống cấp phép giao dịch đất đai đối với người nước ngoài từ cuối tháng 8/2025 trên toàn khu vực Seoul và các vùng lân cận. Theo quy định này, người nước ngoài mua nhà đạt diện tích nhất định phải được sự cho phép của chính quyền, phải nhập cư trong vòng 4 tháng và cư trú thực tế ít nhất 2 năm, nhằm triệt tiêu các hình thức đầu tư chênh lệch (gap investment) hoặc đầu cơ ngắn hạn.
Kể từ khi chính sách mới đi vào hiệu lực, lượng giao dịch từ người nước ngoài trong năm 2025 đã bắt đầu hạ nhiệt, giảm từ 174 vụ vào tháng 9 xuống còn 127 vụ vào tháng 12. Dẫu vậy, các chuyên gia vẫn cảnh báo về kẽ hở pháp lý khi các loại hình phi nhà ở như văn phòng thương mại hay officetel vẫn nằm ngoài phạm vi quản lý của lệnh cấp phép.
Việc dòng vốn ngoại có thể dịch chuyển sang các loại hình này tại khu vực Tây Nam có nguy cơ kích thích giá thuê và giá bán tăng cao, gây áp lực lên các khu vực vốn là nơi hỗn hợp giữa dân cư và văn phòng.
Bà Kim Hyo-sun khuyến nghị cần phân biệt rõ mục đích cư trú và đầu tư, đồng thời xem xét đưa cả các loại hình officetel đang được sử dụng như nhà ở tại các quận như Guro, Gwanak vào diện quản lý để đảm bảo sự ổn định của thị trường.
