Giao dịch BĐS của người nước ngoài tại Seoul giảm hơn một nửa sau quy định cư trú bắt buộc

Theo kết quả khảo sát mới nhất, số lượng giao dịch bất động sản của người nước ngoài tại Seoul đã sụt giảm hơn 50% sau khi Chính phủ Hàn Quốc áp dụng "Chế độ cấp phép giao dịch đất đai" đối với các giao dịch nhà ở tại khu vực vùng thủ đô từ tháng 8 năm ngoái nhằm ngăn chặn tình trạng đầu tư đầu cơ.
 

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Vận tải Hàn Quốc (MOLIT) công bố ngày 12 cho biết, kể từ khi triển khai chế độ cấp phép này, số lượng giao dịch nhà ở của người nước ngoài tại vùng thủ đô từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2025 chỉ đạt 1.481 vụ, giảm 35% so với mức 2.279 vụ của cùng kỳ năm trước đó.

Theo quy định có hiệu lực trong vòng một năm (từ 26/08/2025 đến 25/08/2026), người nước ngoài khi mua các loại hình nhà ở như căn hộ chung cư hay nhà liền kề tại toàn bộ khu vực Seoul, 23 thành phố thuộc tỉnh Gyeonggi (bao gồm Gwacheon, Seongnam, Suwon, Yongin) và 7 quận tại Incheon đều phải được sự cho phép của chính quyền địa phương.

Đặc biệt, người mua bắt buộc phải cư trú thực tế tại căn nhà đó trong vòng ít nhất 2 năm. Đây là biện pháp cứng rắn nhằm chấm dứt tình trạng "đầu tư chênh lệch" – hành vi người nước ngoài dù sống ở nước ngoài vẫn mua nhà tại Hàn Quốc bằng cách tận dụng tiền đặt cọc thuê nhà (Jeonse).

Dưới tác động của chính sách mới, thị trường bất động sản Seoul ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt nhất khi số vụ giao dịch giảm từ 496 vụ xuống còn 243 vụ, tương đương mức giảm 51%.

Tại các khu vực từng là điểm nóng đầu cơ như quận Gangnam, quận Seocho, quận Songpa và quận Yongsan, lượng giao dịch giảm tới 65%. Trong đó, quận Seocho ghi nhận mức giảm sâu nhất toàn thành phố khi số vụ mua bán từ người nước ngoài rơi thẳng từ 92 vụ xuống chỉ còn 11 vụ, tức giảm 88%.

Tại tỉnh Gyeonggi và thành phố Incheon, lượng giao dịch cũng lần lượt giảm 30% và 33%. Thành phố Bucheon dẫn đầu đà sụt giảm tại Gyeonggi với mức giảm 51%, trong khi tại Incheon, quận Seo ghi nhận mức giảm 46%. Xét theo quốc tịch, số vụ giao dịch của người Trung Quốc giảm 32% (từ 1.554 xuống 1.053 vụ) và người Mỹ giảm 45% (từ 377 xuống 208 vụ).

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở cao cấp có giá trị trên 1,2 tỷ Won (mức phân loại nhà cao giá khi tính thuế thu nhập chuyển nhượng) chứng kiến mức giảm mạnh nhất lên tới 53%.

MOLIT cho biết, nghĩa vụ cư trú thực tế sẽ bắt đầu được thực hiện nghiêm ngặt từ đầu năm nay (2026).

Theo đó, người mua nhà tại các khu vực thuộc diện cấp phép phải dọn vào ở trong vòng 4 tháng kể từ ngày được cấp phép và duy trì việc cư trú trong 2 năm. Chính quyền các địa phương sẽ tiến hành thanh tra định kỳ để kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ này. Những trường hợp vi phạm sẽ bị ra lệnh thực hiện cư trú bắt buộc, nếu tiếp tục không chấp hành sẽ phải đối mặt với các khoản tiền phạt nặng, thậm chí bị hủy giấy phép mua nhà.

Thứ trưởng MOLIT Kim Yi-tak nhận định: "Việc sụt giảm lượng giao dịch của người nước ngoài là tín hiệu cho thấy nhu cầu gây bất ổn thị trường đang dần biến mất. Chúng tôi sẽ phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương để kiểm tra gắt gao nghĩa vụ cư trú, từ đó thiết lập trật tự thị trường bất động sản tập trung vào những người có nhu cầu ở thực".